Autor: mkt-aragao

Com a vigência da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), é permitida a cobrança de taxa de fruição na rescisão de compra de lote não edificado. A norma autoriza a incidência da taxa pela simples transmissão da posse, superando a jurisprudência anterior que exigia prova de uso efetivo ou edificação para justificar a indenização.

Com base nesse entendimento, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso de um comprador que tentava afastar a cobrança da taxa sobre um terreno vazio. A decisão manteve a retenção de valores pela incorporadora, conforme previsto em contrato e na legislação específica de parcelamento do solo.

A taxa de fruição, que foi regulamentada pela Lei do Distrato, é uma indenização cobrada do comprador que utilizou um imóvel, mas desistiu ou não cumpriu o contrato. A cobrança funciona, na prática, como uma espécie de aluguel retroativo.

O processo trata da compra de um lote em um condomínio fechado em Paranapanema (SP). Depois de pagar uma pequena parte do valor total do contrato (cerca de R$ 6,5 mil em um total de R$ 111 mil), o comprador desistiu do negócio.

A incorporadora, aplicando as regras contratuais baseadas na Lei do Distrato, calculou as deduções devidas, que incluíam multa de 10% e taxa de fruição de 0,5% ao mês.

Nos autos, o comprador contestou a cobrança da taxa, argumentando que não havia construção no terreno e, portanto, ele não gerou proveito econômico. O Tribunal de Justiça de São Paulo, porém, validou as cláusulas contratuais, entendendo que a retenção estava amparada pela legislação vigente à época da assinatura.

Novo cenário

No recurso ao STJ, a defesa do comprador sustentou que a cobrança violava o Código de Defesa do Consumidor e gerava enriquecimento ilícito da incorporadora. Os advogados insistiram na tese de que a taxa de fruição depende de prova de uso efetivo do bem.

A relatora, ministra Isabel Gallotti, explicou que a jurisprudência antiga do tribunal, que vedava a taxa para lotes vagos, baseava-se na ausência de regulação específica, preenchendo uma lacuna legislativa. A Lei do Distrato, porém, alterou esse cenário ao incluir o artigo 32-A na Lei de Loteamentos (Lei 6.766/1979). Segundo a magistrada, o novo dispositivo legal permite a dedução pela simples disponibilidade do imóvel, independentemente de haver edificação.

“Não fazendo a nova lei distinção quanto ao tipo de empreendimento, penso que não cabe mais ao Judiciário fazê-lo, especialmente se não se identifica inconstitucionalidade no dispositivo em questão”, afirmou a ministra.

“Assim, havendo, atualmente, expressa previsão legal, o adquirente que desiste da compra e venda de lote após ser-lhe transmitida a posse, estando apto a dele usufruir, inclusive para construção, não mais pode se escusar do pagamento da taxa de fruição, ao argumento de que não houve ocupação efetiva do bem.”

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REsp 2.104.086

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O Superior Tribunal de Justiça deparou-se, recentemente, com questão interessante, referente à definição da extensão da culpabilidade no âmbito dos delitos de lavagem de capitais, especificamente quanto à responsabilização dos autores de branqueamento relativamente aos danos patrimoniais suportados pela vítima em relação ao delito antecedente.

A questão tangencia à inteligência do artigo 4º, §2º, da Lei nº 9.613, de 1998, com a redação decorrente da Lei nº 12.683, de 2012, sobretudo a partir de seu confronto com a prescrição do artigo 387, inciso IV, do CPP.

O preceito do artigo 4º, §2º, da Lei nº 9.613, de 1998, estabelece que o juiz, mediante requerimento do Ministério Público ou representação da autoridade policial, “havendo indícios suficientes de infração penal, poderá decretar medidas assecuratórias de bens, direitos ou valores do investigado ou acusado, ou existentes em nome de interpostas pessoas, que sejam instrumento, produto ou proveito dos crimes previstos nesta Lei ou das infrações penais antecedentes”.

A teor do mesmo preceito, providenciar-se-á a “liberação total ou parcial dos bens, direitos e valores quando comprovada a licitude de sua origem”, sem prejuízo da manutenção da “constrição dos bens, direitos e valores necessários e suficientes à reparação dos danos e ao pagamento de prestações pecuniárias, multas e custas decorrentes da infração penal”.

Destarte, é cabível medida assecuratória tendente à constrição de patrimônio que seja instrumento, produto ou proveito da lavagem de capitais ou das infrações penais antecedentes, assegurando-se a baixa da constrição daqueles de origem comprovadamente lícita, desde que mantida a medida restritiva em relação a acervo patrimonial suficiente à reparação dos danos e às penas patrimoniais e as despesas do processo.

Precedente do STJ

O que se submeteu à apreciação do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Agravo Regimental no Agravo Regimental no Recurso Especial nº 1.970.697/PR, de relatoria do ministro Messod Azulay Neto, foi definir a extensão – objetiva e subjetiva – da medida constritiva prevista no artigo 4º, §2º, da Lei n.º 9.613, de 1998.

O cenário da controvérsia era definir se a medida constritiva poderia, em relação a réu condenado apenas por alguns atos de lavagem de capitais, e não da integralidade do proveito patrimonial obtido pelo delito antecedente, alcançar parcela patrimonial correspondente ao total subtraído no furto, sem observar os parâmetros financeiros da lavagem pela qual condenado o acusado.

Apreciando a questão, o Superior Tribunal de Justiça concluiu que as medidas constritivas do “art. 4º da Lei nº 9.613/1998 dizem respeito a bens, direitos ou valores que sejam instrumento, produto ou proveito do crime de lavagem de dinheiro ou da infração penal antecedente”, de maneira a ter limite objetivo relacionado com o resultado material do ilícito.

A consequência é que, relativamente ao agente condenado apenas pela prática de lavagem de capitais, e não pelo delito antecedente, a extensão da medida constritiva se restringe às operações de branqueamento efetivadas, de modo a não compreender toda a extensão dos resultados patrimoniais do delito antecedente.

Essa conclusão se funda, de um lado, no princípio da culpabilidade enquanto elementar da responsabilidade penal, que serve de delimitador da extensão da imposição sancionatória atrelada aos atos ilícitos e suas consequências individualmente atribuíveis ao acusado, mas também, de outra banda, no reconhecimento da autonomia da lavagem de capitais em relação ao delito antecedente.

Por conseguinte, ainda que o delito antecedente seja de maior extensão patrimonial, repercutindo em maiores prejuízos à vítima, a responsabilização penal do autor da lavagem de capitais não pode ultrapassar os limites do patrimônio branqueado, o que também acaba por delimitar as medidas assecuratórias oponíveis cautelarmente.

Não bastasse isso, a própria inteligência do artigo 942 do Código Civil, que estabelece a responsabilidade solidária dos autores de ilícito quanto aos danos dele decorrentes, e do artigo 387, inciso IV, do CPP, que prescreve a fixação de indenização mínima pela sentença penal condenatória, não permite a extensão da responsabilização patrimonial para além dos limites da culpabilidade de cada um dos agentes.

Considerações finais

Assim, a imposição do encargo indenizatório, enquanto elementar necessária da sentença penal condenatória, não permite a imposição, ao agente condenado pela lavagem de capitais, do encargo indenizatório quanto aos danos decorrentes do delito antecedente.

A partir do citado precedente, fica estabelecida importante diretriz jurisprudencial, sobretudo quanto à apreciação das medidas assecuratórias habitualmente determinadas na deflagração de investigações criminais que envolvam delitos antecedentes e lavagem de capitais atribuíveis a agentes distintos.

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Não é possível reconhecer usucapião — nem mesmo quando arguido como defesa — sobre imóvel situado em área de preservação permanente. Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou um recurso apresentado por um ocupante que alegava exercer posse mansa, pacífica e ininterrupta havia mais de 20 anos sobre uma área rural às margens de um curso d’água no município de Jaciara (MT).

Na ação originária, o espólio do proprietário registral ajuizou ação reivindicatória para reaver a posse de parte da chamada Gleba São Nicolau. Em primeira instância, o pedido havia sido julgado improcedente, com reconhecimento de usucapião em favor do ocupante. A decisão, no entanto, foi reformada pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso e confirmada pelo STJ.

Ao analisar o recurso, a ministra Nancy Andrighi destacou que, embora a jurisprudência admita a alegação de usucapião como matéria de defesa — conforme a Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal —, essa possibilidade pressupõe que o bem seja juridicamente suscetível à prescrição aquisitiva. No caso das APPs, apesar de não se tratar de bem público, incidem limitações administrativas severas que inviabilizam o reconhecimento de efeitos jurídicos à ocupação irregular.

Invasões antijurídicas

Segundo a relatora, as áreas de preservação permanente constituem espaços territorialmente protegidos pelo Código Florestal (Lei 12.651/2012), com a finalidade de resguardar recursos hídricos, estabilidade geológica, biodiversidade e o bem-estar das populações humanas. A ministra ressaltou que, embora o domínio privado não seja afastado pelo simples fato de o imóvel estar em APP, a ocupação humana e a exploração econômica nesses locais são admitidas apenas em hipóteses excepcionais, como utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental, sempre com autorização do poder público.

No voto, a relatora adotou a interpretação teleológica dos artigos 7º e 8º do Código Florestal para afirmar que invasões e ocupações irregulares em APPs são antijurídicas. Reconhecer usucapião nessas situações, segundo ela, estimularia a degradação ambiental e dificultaria o exercício do poder de polícia ambiental pelo Estado, além de esvaziar a função socioambiental da propriedade.

No caso concreto, ficou comprovado que a área ocupada estava localizada a cerca de 40 metros do leito de um rio e sofria alagamentos em períodos de cheia, caracterizando-se inequivocamente como APP. Diante desse contexto, o colegiado do STJ concluiu que a posse exercida, ainda que prolongada no tempo, não poderia ser considerada apta a ensejar a prescrição aquisitiva.

O tribunal confirmou a procedência da ação reivindicatória em favor do espólio do proprietário e determinou a majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor atualizado da causa.

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REsp 2.211.711

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A constatação, por parte do juízo, de que transações bancárias de alto valor são incompatíveis com o perfil do consumidor autoriza a suspensão imediata de cobranças de empréstimo, mesmo antes do julgamento de mérito.

Com base nesse entendimento, o desembargador Sidney da Silva Braga, da 19ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, concedeu tutela antecipada para suspender a cobrança de um empréstimo contraído por um correntista que alega ter sido vítima do golpe do falso advogado. A decisão também impede que ele tenha o nome negativado.

Segundo os autos, o consumidor, que é produtor rural, foi abordado pelos criminosos por WhatsApp e induzido a fazer duas operações: contratar um empréstimo de R$ 5,9 mil e fazer transferências que somavam R$ 8,7 mil, via Pix, para a conta dos estelionatários.

Movimentações atípicas

O autor, depois que percebeu que tratava-se de golpe, ajuizou ação para barrar os descontos das parcelas do empréstimo, argumentando que as movimentações eram atípicas e que o banco falhou em seus mecanismos de segurança ao permitir o esvaziamento da conta.

Em primeira instância, o pedido de tutela antecipada foi rejeitado. A defesa recorreu ao tribunal, reforçando que as transações destoam do perfil do consumidor, o que atrai a responsabilidade do banco.

Ao analisar o agravo de instrumento, o relator acolheu o pedido. Para o desembargador, a sequência de operações financeiras feitas em curto período indica uma anomalia que deve ser considerada para a concessão da tutela.

“Em cognição sumaríssima dos fatos, verifica-se a realização de transações sucessivas de alto valor em conta corrente da parte autora, tudo a indicar, em um primeiro momento, a incompatibilidade com o seu perfil de consumo”, afirmou o magistrado.

Diante do risco de dano irreparável ao sustento do trabalhador, o desembargador determinou a suspensão da exigibilidade do empréstimo e proibiu a negativação do nome do autor, sob pena de multa de R$ 1 mil por cada cobrança indevida.

O consumidor foi representado pelos advogados Guilherme Henrique Cremonezi Silva e Raphael Silva Bernardes.

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Processo 4000949-48.2026.8.26.0000

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